Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak gider uyuşmazlıklarının temelini, giderin hukuki niteliği, tahsil edilebileceği kişiler ve giderin kat malikleri arasında hangi ölçütle paylaştırılacağı oluşturmaktadır. Günlük dilde “aidat” olarak adlandırılan ödemeler, hukuken farklı nitelikteki gider ve avans paylarını kapsar.
Bu nedenle temizlik, güvenlik, ortak alanların enerji giderleri, asansör bakımı, çatı onarımı ve yeni tesis kurulması gibi harcamalar aynı başlık altında toplansa da hukuki nitelikleri ve doğurdukları sonuçlar farklı olabilir. Uyuşmazlıkların çözümünde giderin niteliği, yönetimin tahsil hakkı, malik ile kiracı arasındaki sorumluluk ve kat malikleri arasındaki paylaşım esasları ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
1. Ortak Giderlerin Hukuki Niteliği
Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından esas kavram, gider ve avans payıdır. Aidat, bu yükümlülüklerin uygulamada kullanılan genel adıdır.
Giderler değerlendirilirken olağan işletme harcamaları ile yapının korunmasına, onarılmasına veya yenilenmesine yönelik harcamalar arasında ayrım yapılabilir. Temizlik, güvenlik, ortak alanların elektrik ve su giderleri ile asansörün periyodik bakımı olağan işletme giderlerine; çatının yenilenmesi, kapsamlı dış cephe onarımı, asansör sisteminin değiştirilmesi ve yapısal güçlendirme ise daha kapsamlı onarım giderlerine örnektir.
Bu sınıflandırma, kanunda bütün sonuçlarıyla düzenlenmiş bağımsız bir gider rejimi değildir. Harcamanın hukuki niteliği, kullanılan başlığa veya tutarına göre değil; amacı, kapsamı, ilgili kanun hükümleri ve somut olayın özellikleri dikkate alınarak belirlenmelidir.
2. Ortak Giderlerde Malik ve Kiracının Sorumluluğu
Ortak giderin yönetim tarafından kimden talep edilebileceği ile malik ve kiracı arasındaki nihai ekonomik yükümlülük birbirinden ayrılmalıdır.
KMK m.20 uyarınca ortak gider ve avans paylarının temel borçlusu kat malikidir. KMK m.22 kapsamında bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli yararlanan kişiler de malik ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulabilir. Kiracının bu madde kapsamındaki sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır; yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Ancak bu sorumluluk, giderin malik ile kiracı arasındaki iç ilişkide nihai olarak kime ait olduğunu tek başına belirlemez. Bu konuda kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu ve giderin niteliği birlikte değerlendirilmelidir.
TBK m.301 kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurma yükümlülüğünü; m.302 zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcunu; m.303 kullanımla ilgili yan giderlere ilişkin sorumluluğu; m.317 kiracının olağan temizlik ve bakım giderlerini; m.341 ise konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini düzenlemektedir.
Bu hükümlerden hareketle bütün yapısal giderlerin istisnasız malike, bütün işletme giderlerinin de istisnasız kiracıya ait olduğu şeklinde kesin bir kural çıkarılamaz. Örneğin asansörün periyodik bakımı ile motorunun tamamen değiştirilmesi farklı nitelikte harcamalar olabilir. Somut giderin kapsamı, sözleşme hükümleri ve uygulanabilir kanuni düzenlemeler esas alınmalıdır.
Kiracının sorumluluğundaki muaccel bir borcu ödememesi hâlinde temerrüt hükümleri gündeme gelebilir. Bununla birlikte ortak giderin aidat olarak adlandırılması tek başına tahliye sebebi oluşturmaz. TBK m.315 uyarınca gerekli koşulların oluşması ve konut ile çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük ödeme süresini içeren ihtar usulüne uyulması gerekir.
3. Ortak Giderlerin Kat Malikleri Arasında Paylaştırılması
Giderin sorumlusu belirlendikten sonra, kat malikleri arasındaki paylaşım ölçütü incelenmelidir.
KMK m.20 uyarınca, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlara ilişkin avanslar eşit; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payı oranında karşılanır.
Bu ayrım, malik ile kiracı arasındaki nihai sorumluluktan farklıdır. Arsa payı, kural olarak kat malikleri arasındaki gider dağılımının ölçütlerinden biridir; giderin kiracıya yansıtılıp yansıtılamayacağı ise ayrı değerlendirilir.
Kanundaki “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” hükmü nedeniyle yönetim planı ve geçerli kurul kararları da incelenmelidir. Yönetim planı bütün kat maliklerini ve onların külli ve cüzi haleflerini bağlar; ancak kanunun emredici hükümlerine aykırı düzenlemeler geçerli kabul edilemez.
KMK m.20 uyarınca kat malikleri, ortak yer veya tesislerden yararlanmadıklarını ya da yararlanmaya ihtiyaç duymadıklarını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar. Bununla birlikte uyuşmazlık konusu tesisin ortak yer niteliği, hangi bağımsız bölümlere hizmet ettiği ve yönetim planındaki düzenlemeler ayrıca incelenmelidir.
4. İşletme Projesi ve Mali Şeffaflık
İşletme projesi, ortak giderlerin ve avansların belirlenmesinde temel mali belgedir. Projede tahmini gelir ve giderler ile bağımsız bölümlere düşen payların gösterilmesi, yönetim faaliyetlerinin denetlenebilirliği açısından önem taşır.
22 Mayıs 2026 tarihinde yayımlanan 7579 sayılı Kanun ile KMK m.35 ve m.37’de işletme projesi ve avansların toplanmasına ilişkin değişiklikler yapılmıştır. Güncel düzenleme çerçevesinde işletme projesinin kat malikleri kurulunca onaylanması esastır. Onaylanmış bir işletme projesinin bulunmaması hâlinde geçici proje hazırlanması ve genel kurulda değerlendirilmesi gerekir.
Mevcut işletme projesi varsa geçici işletme projesinde öngörülen bedel, kanunda belirtilen koşullar çerçevesinde yürürlükteki proje bedelinin önceki yılın yeniden değerleme oranından fazla artırılmaması esasına tabidir. Bu sınırlama, bütün aidat artışları için mutlak ve istisnasız bir tavan olarak yorumlanmamalıdır; düzenlemenin kapsamı ve genel kurulun yetkileri ayrıca dikkate alınmalıdır.
5. Gerekli Onarım, Faydalı Yenilik ve Lüks Yenilik
Bir harcamanın yüksek tutarlı olması, tek başına onun lüks veya gereksiz olduğunu göstermez. Yapısal güvenliğin sağlanması, çatının yenilenmesi veya güvenlik bakımından zorunlu bir asansör onarımı yüksek maliyetli olsa da gerekli olabilir.
KMK m.42, ortak yerlerin daha düzgün, rahat veya kolay kullanılmasını ya da bunlardan elde edilen faydanın artırılmasını amaçlayan yenilik ve ilaveleri düzenlemektedir. Bu tür yenilikler, kanundaki koşullar çerçevesinde kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılabilir.
KMK m.43 ise çok masraflı, yapının durumuna göre lüks nitelikte bulunan veya bütün kat maliklerinin kullanmak zorunda olmadığı yerlerde gerçekleştirilen belirli yenilik ve ilaveler bakımından özel hükümler içermektedir. Bu maddenin uygulanmasında kanuni koşulların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediği belirlenmelidir.
Lüks nitelendirmesi; yapının kullanım amacı, mevcut standardı, yeniliğin maliyeti ve sağladığı fayda gibi unsurlar dikkate alınarak yapılmalıdır. Örneğin kamera sistemi, somut güvenlik ihtiyacına göre gerekli bir yatırım veya yalnızca konforu artıran bir yenilik niteliği taşıyabilir.
6. Ödenmeyen Ortak Giderler ve Hukuki Başvuru Yolları
KMK m.20 uyarınca ortak gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat malikleri tarafından dava açılabilir ve icra takibine başvurulabilir. Usulüne uygun kararlar ve işletme projesi, alacağın dayanağının ve miktarının belirlenmesinde önem taşır.
Gider veya avans payının ödenmemesi hâlinde kanunda öngörülen aylık yüzde 5 oranındaki gecikme tazminatı gündeme gelir.
Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Denetlenmesi
Ortak giderlere ilişkin kurul kararlarının hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa KMK m.33’teki yargısal başvuru yolu ve süreler dikkate alınmalıdır.
Toplantıya katılarak karara karşı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir.
Görevli mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. İncelemede toplantı ve karar yeter sayıları, yönetim planına uygunluk, giderin ortak amaçla bağlantısı ve paylaşım yönteminin hukuka uygunluğu göz önünde bulundurulur.
Sonuç
Kat mülkiyetinde ortak gider uyuşmazlıkları, yalnızca aidatın kim tarafından ödeneceğine ilişkin bir mesele değildir. Giderin hukuki niteliği, yönetimin tahsil hakkı, malik ile kiracı arasındaki iç ilişki ve kat malikleri arasındaki paylaşım yöntemi birbirinden ayrılması gereken hukuki sorunlardır.
Bu sorunların doğru çözülebilmesi için her harcamanın ilgili kanun hükümleri, yönetim planı, kurul kararları ve somut olayın özellikleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerekir. Özellikle giderin niteliği ile giderin hangi kişiye yöneltilebileceğinin birbirine karıştırılması, hukuken sorumlu olmayan kişilere yükümlülük yüklenmesine veya geçerli alacakların tahsilinde uyuşmazlık çıkmasına neden olabilir.
Adil bir ortak gider rejimi, bütün giderlerin eşit paylaşılmasına değil; her giderin hukuki niteliğine uygun sorumluluk ve paylaşım kurallarının uygulanmasına dayanır. Bu yaklaşım, ortak yaşamın sürdürülmesi için gerekli mali kaynakların sağlanması ile kat maliklerinin ve kiracıların hukuki menfaatlerinin korunması arasında denge kurulmasını mümkün kılar. Sonuçta hukuka uygunluk, şeffaflık ve hesap verebilirlik ilkeleri, yalnızca aidatların tahsilini kolaylaştıran araçlar değil, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıkların önlenmesini ve ortak yaşamın sürdürülebilirliğini sağlayan temel unsurlardır.