Kamulaştırma, devlet idaresinde bulunmayıp özel kişilere ait bulunan taşınmaz malların, devlet veya kamu tüzel kişilerinin bedelini ödeyerek el koyması anlamına gelmektedir. İdare, kamu hizmetlerini tam ve sağlıklı olarak yürütebilmek için idare adına tapuda kayıtlı bulunmayan ve idare adına tahsis edilmiş mallar dışında da özel kişilerin maliki olduğu taşınmaz mallara gereksinim duyabilir. Günümüzde birçok devletin kamu hizmetlerinin gerekli kıldığı durumlarda, idarenin kamulaştırma yapabileceği Anayasaları ile güvence altına alınmıştır. Kamulaştırma işlemi ancak kamu yararının gerektirdiği durumlarda, devlet ve diğer kamu tüzel kişileri lehine ve bedeli peşin ödenmek şartıyla yapılabilir. Kamulaştırmanın temel unsuru kamu yararıdır ve kamulaştırma ile devlet, kişinin özel mülkiyet alanına müdahale eder. Devlet, kamulaştırdığı taşınmazın bedelini malike ödemek yükümlülüğü altındadır.
1)Kamulaştırma Yetkisi
Devlet ve kamu tüzel kişileri kamulaştırma yapma yetkisine sahiptirler.
2)Kamulaştırmanın Sebebi
İdarenin kamulaştırma yapmasındaki temel gayesi kamu yararı olmalıdır. Fakat kamu yararının sınırlarının belirlenmesi oldukça zordur. Kamu yararının ölçütleri sürekli değişebilir durumdadır. İdare kamulaştırma yapabilmesi için öncelikle kamu yararı kararını alması gerekmektedir. Kamu yararı kararı, kamulaştırmayı başlatır. Kamu yararı kararı alındıktan sonra ise kamulaştırma kararı verilir ve ilgililere tebliğ edilir. Verilen bu kamu yararı kararına karşılık ilgililer kamulaştırmadan bağımsız şekilde dava yoluna gidebilirler.
3)Kamulaştırmanın Konusu
Kamulaştırma işleminin konusunu teşkil eden esaslı şey, İdarenin özel kişilere ait bulunan taşınmaz mal veya malların malikinden zorla alınması ve mülkiyetinin idareye geçirilmesidir. Anayasanın 46/1. Maddesine göre ve Kamulaştırma Kanunu’nun 1. maddesinde ancak taşınmazlar için kamulaştırma yapılabileceği hüküm altına alınmıştır. Kamulaştırılan taşınmaz, kamulaştırma sırasında özel mülkiyete tabii olmalıdır. Kamu malları kamulaştırılamaz. İdare dilerse taşınmazın tümünü değil bir kısmını kamulaştırabilir fakat bu kamulaştırma sonrasında kişi taşınmazın geri kalan kısmını kullanabiliyor olmalıdır. Eğer malik kamulaştırma sonrasında geri kalan kısım malikin işine yarayabilecek durumda değilse malik geri kalan kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir. Kamulaştırma Kanunu m. 12/3’e göre “… bir kısmı kamulaştırılan maldan arta kalan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değilse, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur…”
İdare kamu yararında belirtilen amacı, kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurmak suretiyle veya kısmi kamulaştırma yoluyla da sağlayabilir. Kamulaştırma yapmak veya irtifak hakkı tesis etme hakkından birine karar vermek konusunda idarenin takdir hakkı bulunmaktadır.
4)Kamulaştırmanın Amacı
Kamulaştırma işleminin amacı, kamulaştırılacak taşınmaz malın bir kamu hizmeti veya teşebbüsünün yürütülmesinde kullanılarak kamu yararının gerçekleştirilmesidir.
KAMULAŞTIRMANIN ŞEKİL VE USUL KURALLARI
- Kamulaştırma İşleminin İdari Aşaması:
İdare öncelikle kamulaştırma yapmadan, kamulaştırma işleminin konusu olan taşınmaz için yeterli ödeneği temin etmelidir. Bu tutarı temin etmeden kamulaştırma işlemine başlayamaz. İdare tarafından kamulaştırma için yeterli ödenek temin edildikten sonra kamulaştırılacak taşınmaz belirlenir. İdare kamulaştırılacak taşınmaz malların sınırını, yüzölçümünü, cinsine içeren bir plan yaptırır. İdare yeterli ödeneği sağlayıp, kamulaştırılacak taşınmazların tespit edilip planı yaptırıldıktan sonra, idare tarafından kamu yararı kararı alınır ve ilgili makamlarca onaylanır. Kamulaştırma işlemini yapacak idare tarafından, kamulaştırma konusu taşınmazın tapu kaydının bulunduğu taşınmaz malikleri, eğer tapu kaydı yoksa da taşınmazın zilyetleri ve bunların adresleri tespit ettirilir. Kamulaştırılacak taşınmazın belirlenmesinden sonra kamulaştırma kararı alınır. İdare kamulaştırma kararını verip yukarıdaki hazırlık işlemlerini tamamladıktan sonra kamulaştırma konusu taşınmaz için tapu siciline şerh verilmesi isteğini, taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğüne bildirir. Bu bildirimle birlikte Tapu Müdürlüğü taşınmaz ile ilgili herhangi bir değişikliği idareye bildirmekle yükümlüdür. İdare verilen şerhten itibaren altı ay içerisinde Kamulaştırma Kanunu’nun 10. Maddesi gereğince Asliye Hukuk Mahkemesine tespit ve tescil istemiyle dava açıldığına dair mahkemeden alınan belgeyi ilgili Tapu Müdürlüğüne ibraz etmelidir. Söz konusu belge Tapu Müdürlüğüne ibraz edilmezse veya dava açılmamış olursa kamulaştırma şerhi tapu dairesi tarafından herhangi bir talep gerekmeksizin re’sen silinir.
Öncelikle, Satın Alma Usulünün Uygulanması: Kamulaştırılacak taşınmaz tapuda kayıtlı bulunuyorsa satın alma usulünün öncelikle olarak uygulanması esastır. Bu amaç itibariyle idare kamulaştırma kararını aldıktan sonra kendi içinden üç kişilik bir kıymet takdiri komisyonu kurar. Bu komisyon gerekli çalışmalar yaptıktan sonra taşınmazın tahmini bedelini tespit eder. İdare kıymet takdiri komisyonunun yanı sıra bir uzlaşma komisyonu da görevlendirir. Bu komisyonun görevi ise tahmin edilen bedel üzerinden maliklerle pazarlık ederek satın alma veya trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmaktır. Akabinde idare, kıymet takdir komisyonunun belirlediği bedeli malike iletmeden, taşınmazın bedelinin peşin veya şartlar öngördüğü takdirde taksitle taşınmazı pazarlık ederek veya trampa yolu ile satın almak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla taşınmaz malikine bildirir. Malik bu yazının kendisine tebliğ edildiği günden itibaren on beş gün içerisinde, kamulaştırmaya konu edinilen taşınmaz malını pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteğiyle birlikte idareye başvurabilir. Bu başvurunun akabinde komisyonca kararlaştırılan bir günde pazarlık görüşmeleri yapılır. Kıymet takdir komisyonunun belirlediği bedeli geçmemek üzere bir fiyatta veya trampada anlaşmaya varılırsa taraflar arasında bir tutanak düzenlenir. Bu tutanak malik ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.
İdarece anlaşma tutanağının imzalandığı tarihten itibaren en geç kırk beş gün içinde tutanakta akdedilen bedel hazır edilir ve taşınmaz idare adına tescil edilir. Tescil işleminin akabinde kamulaştırma bedeli malike ödenir.
Bu şekilde satın alma, pazarlık veya trampa yoluyla yapılan kamulaştırmalara karşı veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.
- Kamulaştırma İşleminin Adli Aşaması
Kamulaştırma eğer yukarıda bahsettiğimiz şekilde satın alınarak, pazarlıkla veya trampa yoluyla yapılamamışsa, kamulaştırma bedeli mahkemece tespit edilir ve mahkeme kararı gereğince de taşınmaz mal idare adına tescil edilir.
İdare Tarafından Asliye Hukuk Mahkemesine Başvuru: İdare önceden topladığı bilgi ve belgeleri, kıymet takdir komisyonu tarafından yapılan tahmini bedel tespitini ve bu husustaki diğer bilgi ve belgelerini yazdığı dilekçenin ekleri yaparak taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine başvurarak, taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespit edilmesini, bu bedelin peşin veya şartları oluştuğu takdirde taksitle ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesini talep eder. Mahkeme yapılan başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrasına duruşma günü belirler ve dava dilekçesiyle beraber idare tarafından sunulan belgeleri de ekleyerek taşınmazın malikine ve idareye tebliğ edilir. Kamulaştırmaya konu edilen taşınmazın maliki kendisine mahkemece yapılan tebligattan itibaren otuz gün içinde kamulaştırmaya karşı idare mahkemesinde iptal davası açabilir. Bu dava sonucunda idare mahkemesi kamulaştırma kararı için yürütmenin durdurulması kararı verirse, asliye hukuk mahkemesi bu kararı bekletici sebep sayar. İdare mahkemesi kamulaştırma kararını malikin istemi üzerine iptal ederse asliye hukuk mahkemesi idare mahkemesinin verdiği kararla bağlı kalarak idarenin tescil talebini reddeder. Eğer idare mahkemesinde malik tarafından iptal davası açılmazsa veya açılan dava reddolunursa, asliye hukuk mahkemesi tarafından belirlenen tarihte duruşma yapılır ve hakim tarafları taşınmaz bedeli konusunda mutabakata varmaya davet eder. Taraflar eğer anlaşmaya varırlarsa, hakim bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve satın alma yoluyla kamulaştırma hükümleri gereğince işlemleri yapılır. Taraflar hakimin istemi üzerine de anlaşmaya varamazlarsa, hakim en geç on gün içerisinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin eder ve bilirkişilerle birlikte ve tüm ilgililerin katılımıyla taşınmaz malın değerini tespit edebilmek için keşif yapar. Keşif yaparken taşınmazın bulunduğu yer muhtarının da beyanı alınır. Bilirkişiler taşınmaz malın kıymet takdiri raporlarını on beş gün içerisinde mahkemeye sunarlar akabinde mahkeme bu raporu taraflara tebliğ eder. Hakim yapılacak duruşmaya taraflar ile birlikte bilirkişileri de çağırır bu duruşmada taraflar bilirkişi raporlarına yapacak itirazları ve bilirkişilerin verecekleri cevapları beyan olarak alınır. Ödemenin nasıl yapılması ile ilgili Anayasanın 46. Maddesinin son fıkrasında, kamulaştırma bedelinin nakden ve peşin olarak ödenmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Bu hükmün istisnası Kamulaştırma Kanunu’nun 3. maddesinde belirtilmiştir.
Kamulaştırma Kararı Sonucu
Mahkemece verilen tescil kararı ile taşınmaz mal idare adına tescil olunur. İdare kamulaştırılması planlanan taşınmaz hakkında kamulaştırma kararını aldıktan sonra, taşınmaz maliki mülkiyet hakkının kendine verdiği bazı haklardan yararlanamaz. Bu haklar şunlardır: 1-İdare tarafından kamulaştırma kararı malike tebliğinden sonra malik taşınmaz üzerinde inşaat yapamaz, ekim yapamaz.
2-Kamulaştırma kararının tebliğinden sonra malik, taşınmazı üçüncü bir kişiye devredemez.
3-Malik, kamulaştırma kararının kendisine tebliğinden sonra yapacağı işler nedeniyle taşınmazın değerinde meydana gelecek artışlar için daha sonra ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda bu artışların dikkate alınmasını ve kamulaştırma bedelinin arttırılması isteyemez.
Malikin Geri Alma Hakkı ve İdarenin Kamulaştırmadan Vazgeçmesi
Bazı şartların oluşması halinde malikin kamulaşan malını geri alabilmesi hakkı oluşabilir ve hatta idare de kamulaştırmadan vazgeçebilir. İdare kamulaştırma yaptıktan sonra kamulaşan taşınmazı kamu yararı için tahsis etmelidir. Eğer idare kamulaştırdığı taşınmazda amacına uygun hiçbir faaliyette, girişimde bulunmazsa taşınmazın eski malikinin taşınmazı geri alma hakkı doğar. Bu hakkı kullanmak için, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren idare tarafından beş yıldır kamu yararı için hiçbir girişim faaliyette bulunmamışsa, kamulaştırma tarihinden itibaren taşınmaz aynı şekilde bulunuyorsa, malik veya mirasçıları kamulaştırma bedelini kanuni faiziyle birlikte ödemeyi kabullenerek taşınmazı geri alabilirler. Geri almanın hak düşürücü süresi bir yıldır.
İdare tek taraflı olarak kamulaştırmadan her zaman vazgeçebilir. Ancak kamulaştırma kararını onaylayan yetkili merciin bu yönde kararı gereklidir.
Kamulaştırma kararının ve bedelinin kesinleşmesinden sonra taşınmaz malın kamulaşmasının idare için bir menfaati kalmadığında bu durum eski mal sahibine veya mirasçılarına duyurulur. Bunun üzerine eski mal sahibi aldıkları kamulaştırma bedelini üç ay içinde ödeyerek taşınmazı geri alabilirler.
Kamulaştırmasız El Atma
İdare usulüne uygun şekilde kamulaştırma kararı almadan bedeli malike ödemeden özel mülkiyetteki taşınmaza malikin rızası dışında el atması durumunda kamulaştırmasız el atma gerçekleşmiş olur. Bu el atma hukuka uygun olabileceği gibi hukuka aykırı da olabilir. Eğer idare hukuka aykırı olarak özel mülkiyetteki bir taşınmaza müdahale etmişse, malik tarafından bu saldırının sona ermesi için meni müdahale davası açılabilir.
Acele Kamulaştırma
Acele kamulaştırma olağan bir kamulaştırma yöntemi değil istisnai bir yoldur. Fakat uygulanabilirliği çok daha kolay ve etkili olduğu için günümüzde en basit hallederde dahi kullanılan duruma gelmiştir. Özellikle baraj, otoyol, hal gibi büyük çaplı projelerde kamulaştırmayı yapacak olan idareler çoğu zaman işin aciliyetine binaen Cumhurbaşkanı kararı ile “Acele Kamulaştırma” yoluna başvurmaktadır. Acele kamulaştırma işleminde kıymet takdiri dışındaki her işlem sonradan tamamlanmak üzere, idarenin isteğince mahkeme tarafından yedi gün içerisinde kamulaştırma konusu taşınmazın değeri bilirkişilerce tespit edilir ve mal sahibin adına banka hesabına bedel yatırılır ve o taşınmaza idare el koyar. Mahkeme verdiği kararında sadece el koyma için karar verir. Tescil ya da malikin terkini için bir karar vermez. Mahkemenin verdiği bu karar temyiz edilebilir nitelikte değildir. Taraflar bilirkişi raporlarına karşı itirazlarını sürebilirler. Mahkeme gerekli görürse bilirkişilerden tekrar ek rapor isteyebilir.