Kiraya verilen taşınmazın tahliyesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kanunda konut ve çatılı işyerlerinde kira sözleşmesinin feshi ayrıca düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesi de bu açıdan ayrıca ele alınacaktır. Kiralananın tahliyesini kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshi, dava yolu ile tahliye ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle tahliye olmak üzere 3 başlık altında inceleyebiliriz.
- Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Feshi
Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshi aslında kiracıya tanınan bir hak olmakla birlikte istisna olarak kiraya veren de bu haktan yararlanabilmektedir. Şöyle ki, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, kira sözleşmesini kira döneminin bitiminden en az 15 gün önce yapacağı yazılı bildirimle feshedebilmektedir. Kiracı herhangi bir fesih bildiriminde bulunmadığı takdirde kira sözleşmesi aynı koşullarda bir yıl uzatılmış sayılır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman yazılı bildirimle kira sözleşmesini feshedebilecektir.
Kiraya veren bakımından ise kira sözleşmesinin bildirim yolu ile feshi ancak kira sözleşmesinin 10 yıl uzama süresi sonunda ortaya çıkar. Ancak Borçlar Kanunu’nda düzenlendiği üzere kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden en az üç ay önce tahliye bildirimini yapmalıdır.
TBK madde 307 ‘’Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. ‘’
Kira sözleşmesinin fesih bildirimi yazılı şekilde yapılmalıdır. Sözlü şekilde yapılacak olan fesih bildirimi geçerli olmayacaktır. Tahliye bildirimi noter onaylı veya adi yazılı şekilde olabilmektedir. Ancak noter onaylı olması ispat açısından kolaylık sağlayacaktır.
- Dava Yolu İle Tahliye
Dava yolu ile tahliye kiralayana kanunda sınırlı sayıda olarak belirtilen kira sözleşmesini sona erdirme hakkı veren hallerde mümkün olmaktadır. Bu haller gereksinim, yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye ile yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliyedir.
Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye
İhtiyaç sebebiyle tahliye TBK madde 350 ve 351’de düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren kendisi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmazın kullanımına gereksinim olması halinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmektedir. Ancak her somut olaya göre değişmekle birlikte gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası açmak için de esaslı onarımın zorunlu olması ve onarım sırasında kiralananın kullanımı mümkün olmaması gerekmektedir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye
Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kendisinden önceki malik ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesi ile bağlı olacaktır. Ancak kendisi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmaza gereksinimi olması halinde taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya gereksinimiyle ilgili ihbar yollaması halinde ihbarın kiracının eline ulaşmasından itibaren 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açabilecektir. Veya kira sözleşmesinin bitiminden itibaren ihbara gerek olmadan 1 ay içerisinde tahliye davası açabilecektir.
TBK madde 351 ‘’Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.’’
- Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye
Tahliye taahhüdü,kiracının kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan mecuru belirli bir tarihte tahliye etmeyi üstlendiği yazılı beyanıdır.
Türk Borçlar Kanunu madde 352/1 ‘’Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.’’
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için bazı şartlar aranmaktadır. Gerekli şartları sağlamayan ve geçersiz olan tahliye taahhüdü ile tahliye sağlanamayacaktır. Tahliye taahhüdünün yazılı şekilde yapılması, taşınmazın tahliye edileceği tarihin eksiksiz gün ay ve yıl olarak yazılması, tahliye taahhüdünün koşulsuz ve şartsız verilmiş olması, taahhüdün serbest irade ile bizzat kiracı veya özel olarak yetkilendirilmiş temsilcisi tarafından verilmiş olması, kira sözleşmesi yapıldıktan ve taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra verilmesi, taahhüdün imzalanmış olması gerekmektedir.
Geçerli bir tahliye taahhüdü olmasına rağmen taahhüt ettiği tarihte kiralanan taşınmazı boşaltmayan kiracıya karşı, kiracının evi tahliye etmesi gereken tarihten itibaren 1 ay içerisinde icra takibi başlatılarak veya tahliye davası açılarak kiralanan tahliye edilebilmektedir. 1 ay içerisinde icra takibi başlatılmaz veya tahliye davası açılmaz ise tahliye taahhüdü geçersiz sayılacak ve kiraya verenin tahliye hakkı olmayacaktır.
Kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmadığında taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde icra takibi açılabilmektedir. Tahliye takibi açıldığında kiracıya tahliye emri tebliğ edilir. Uygulamada bu takip çeşidine Örnek No 14’te denilmektedir. Tahliye emrinin kiracıya tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse ve 15 gün içinde kiralanan mecur boşaltılmazsa icra yoluyla tahliyeye gidilebilmektedir. 7 gün içinde itiraz edilirse icra hukuk mahkemelerinde itirazın kaldırılması davası açılarak tahliye sağlanabilir. Ancak eğer tahliye taahhüdü adi yazılı şekilde yapılmışsa ve kiracı imzaya itiraz etmişse artık icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açılamayacaktır. Sulh hukuk mahkemelerinde tahliye davası açmak gerekir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye
Kiraya veren ve kiracı arasında yapılan kira sözleşmesi ile kiracı kira bedelini ödemeyi taahhüt etmektedir. Kiracının temel yükümlülüğü kira bedelini ödemektir. Kira sözleşmesinde her ay kiranın ödeneceği kararlaştırılan tarihte kira bedeli ödenmezse kiracıya karşı icra takibi başlatılabilmektedir. Uygulamada bu takibe Örnek No 13 takibi denilmektedir. Söz konusu takiple hem kira alacağı hem de tahliye talep edilebilmektedir. İcra takibi başlatılan kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz etmez ve 30 gün içerisinde kirayı ödemezse tahliye davası açılabilmektedir. Tahliye davası ile kiralananı tahliyesi sağlanır.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Kiracı kira bedelini süresi içerisinde ödemediği takdirde kiraya veren haklı ihtar gönderebilmektedir. Kiraya veren bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar gönderirse tahliye davası açılabilmektedir. Tahliye davası, kira döneminin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde açılır. Tahliye davası açmak için kira borcunun devam etmesi gerekmez. Süresi içerisinde ödenmemiş kira bedeli ve haklı ihtar yapılmış olması yeterlidir. Kira ödememe sebebiyle açılan icra takibi de ihtar yerine geçmektedir